Antes mesmo da construção de um edifício, decisões tomadas na fase de projeto podem influenciar os custos de operação do condomínio por muitos anos. A localização de áreas de serviço, depósitos, central de resíduos, portaria e espaços de circulação pode determinar a eficiência das rotinas e o volume de despesas após a entrega do empreendimento.
Segundo dados da International Facility Management Association (IFMA) e da Autodesk, entre 60% e 80% dos custos do ciclo de vida de um edifício estão relacionados à fase de operação. No Brasil, o impacto também aparece nas despesas condominiais. De acordo com o Índice Superlógica, as taxas de condomínio subiram 6,8% em 2025, acima da inflação medida pelo IPCA, que ficou em 4,26% no período.
Parte dos custos está relacionada a fatores externos, como reajustes salariais e tarifários. Outra parcela, porém, pode ser influenciada pelo próprio desenho do empreendimento e pela forma como os espaços são organizados.
Operação começa antes da entrega
Uma prática ainda pouco difundida no Brasil busca justamente antecipar esse planejamento. A chamada consultoria operacional aplicada ao projeto leva profissionais com experiência na administração de condomínios para participar das etapas de concepção e desenvolvimento do empreendimento.
A proposta é identificar possíveis problemas de operação antes da construção, quando alterações ainda podem ser feitas sem necessidade de reformas posteriores.
Levantamento da IFMA com 212 profissionais mostrou que 80% dos entrevistados afirmaram que gestores responsáveis pela operação não participavam de forma consistente das etapas de projeto e construção. Ao mesmo tempo, 70% esperavam uma aproximação maior entre esses profissionais e as equipes de projeto nos anos seguintes.
A integração entre arquitetura, engenharia e operação também passou a ser discutida institucionalmente pela IFMA e pela Autodesk por meio da Building Lifecycle Management Initiative, que prevê a participação de representantes da operação desde as primeiras etapas de desenvolvimento dos empreendimentos.
Exemplo em Santa Catarina
Um empreendimento em desenvolvimento em Santa Catarina adotou essa metodologia durante a fase de concepção. O projeto do Athene Garden, da FHaus Empreendimentos, no Colinas de Camboriú, analisou os ambientes e fluxos operacionais antes da construção.
Com 148 apartamentos distribuídos em duas torres, o projeto passou por alterações relacionadas à portaria, recebimento de encomendas, armazenamento de resíduos e circulação entre áreas comuns.
A área destinada à coleta de resíduos foi ampliada, enquanto o posicionamento do mercadinho e o acesso ao salão de festas foram revistos. A intenção foi facilitar a operação e evitar interferências entre diferentes espaços de uso coletivo.
Os depósitos de materiais de limpeza, conhecidos como DMLs, também foram planejados de acordo com as necessidades de cada área. A avaliação levou em conta equipamentos, pontos hidráulicos, quantidade de carrinhos e intensidade de utilização dos ambientes.
O projeto ainda prevê uma área de descanso para funcionários e profissionais que trabalham no condomínio, além de espaços de apoio distribuídos de acordo com as atividades realizadas.
Deslocamentos também entram na conta
A preocupação com os fluxos internos está relacionada ao impacto que deslocamentos aparentemente pequenos podem causar no longo prazo.
Em outro condomínio de alto padrão analisado por especialistas, a distância entre um depósito e a área de eventos fazia com que os deslocamentos dos funcionários acumulassem o equivalente a 42 dias de trabalho por ano. Posteriormente, foi necessária a instalação de uma nova unidade de apoio próxima aos salões.
O exemplo mostra como decisões aparentemente simples tomadas na fase de projeto podem gerar impactos permanentes sobre produtividade, tempo de trabalho e custos de manutenção.
Eficiência passa a integrar avaliação do imóvel
Além da operação, empreendimentos também vêm incorporando critérios relacionados à Sustentabilidade e ao conforto dos moradores. O Athene Garden, por exemplo, foi projetado para buscar certificações internacionais como LEED e WELL, que consideram aspectos como qualidade ambiental interna, iluminação, ventilação, conforto térmico e integração com áreas verdes.
Outra decisão do projeto foi reduzir oito unidades residenciais em relação à proposta inicial. Segundo a empresa responsável pelo empreendimento, a mudança representou uma redução estimada de R$ 50 milhões no potencial de vendas e permitiu ampliar áreas de convivência.
A estratégia reflete uma mudança na avaliação de empreendimentos imobiliários. Além de localização, metragem, arquitetura e áreas de lazer, os custos de operação e manutenção começam a ganhar espaço entre os fatores considerados no planejamento.
A participação de profissionais da operação desde a fase inicial pode ajudar a identificar problemas antes que eles se transformem em adaptações caras. Para os especialistas, o objetivo é fazer com que o edifício seja planejado não apenas para ser entregue, mas também para funcionar de maneira eficiente ao longo dos anos.
