Por um lado, pagar tudo antecipadamente reduz os juros do financiamento imobiliário. Mas é necessário atentar-se à descapitalização e verificar se, com juros baixos, não é melhor continuar com as prestações. É fundamental saber como quitar um financiamento antes do prazo de uma maneira que não te prejudique.
Posso quitar o meu financiamento antes do prazo?
Você pode sim quitar o seu financiamento antes do prazo. Mais do que isso: os bancos são obrigados a aceitar o seu pedido para pagar de vez a dívida em aberto. O direito de liquidação antecipada das dívidas está garantido no Código de Defesa do Consumidor.
A antecipação no pagamento do débito é possível quando você consegue um dinheiro extra, por exemplo. Pode ser uma herança, um aumento de salário, uma fonte de renda adicional, a venda de um bem e outros.
Ao quitar o financiamento antes do prazo, o cliente deve receber um desconto sobre os juros incidentes proporcional ao tempo de adiantamento. Com isso, a dívida acaba ficando mais barata para o devedor que o esperado. As parcelas já vencidas, como naturalmente já foram pagas, não têm desconto.
Entretanto, quem assumir um financiamento antes de dezembro de 2007, pode ter que pagar uma tarifa bancária para antecipar a quitação, que ainda existia naquela época. Por isso, é preciso analisar o que o contrato com o banco prevê.
Como quitar um financiamento antes do prazo?
Para quitar o financiamento antes do prazo, é preciso entrar em contato com o banco credor e avisá-lo de sua intenção. Você deve pedir informações a respeito do desconto sobre os juros futuros e recalcular as parcelas devidas com esse desconto. No caso de pagamento à vista, você deverá pagar um boleto com o saldo devedor.
Você pode também usar o FGTS para amortizar parte do financiamento se você fez a operação pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e é elegível para movimentar recursos do fundo.
Como calcular a quitação antecipada?
Na hora de avaliar se a antecipação do pagamento é uma boa ideia, não deixe de consultar uma calculadora de quitação antecipada. Alguns sites especializados oferecem a ferramenta gratuitamente. É o caso da Associação Proteste e do Ministério Público de Santa Catarina, por exemplo.
O cálculo para saber se quitar o financiamento antes do prazo final é vantajoso deve levar em conta o Custo Efetivo Total (CET) do financiamento com a rentabilidade anual líquida do investimento no qual a quantia está aplicada ou poderia estar aplicada. Se o Custo Efetivo Total for maior, vale a pena livrar-se logo da dívida.
É importante esclarecer que o Custo Efetivo Total não é sinônimo de taxa de juros. Ele engloba muitos outros custos embutidos em um financiamento imobiliário. O CET inclui, além dos juros, o índice de correção associado (IPCA ou Taxa Referencial), taxa administrativa (ao ano) e seguros obrigatórios.
Quando você contrai o financiamento, o banco já informa sobre o Custo Efetivo Total. Nas operações de Crédito pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), para imóveis de até R$ 1,5 milhão, o CET máximo é de 12% ao ano.
Digamos que um cliente hipotético chegou ao seu Custo Efetivo Total e ele é de 10% ao ano. Por outro lado, a rentabilidade líquida que ele tem com um determinado investimento é de 12% ao ano. Nesse caso, vale a pena continuar investindo e mantendo a dívida do financiamento.
Esse cálculo de rentabilidade é mais fácil quando falamos em investimentos em renda fixa, por exemplo. Para o mercado de ações, tudo vai depender do mercado e das suas habilidades como investidor.
Como reduzir a taxa de juros do financiamento imobiliário?
Existe uma forma de reduzir a taxa de juros do financiamento imobiliário sem precisar mobilizar muito dinheiro para quitar a dívida antecipadamente. Trata-se da portabilidade bancária.
Você deve ter observado que, há algum tempo, a taxa Selic vem sendo fixada pelo Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central em patamares bastante baixos. Até dezembro de 2020, a taxa básica de juros definida era de 2% ao ano. Isso faz com que os juros médios dos financiamentos imobiliários também estejam mais baixos.
Segundo dados do Banco Central, a taxa média de juros para financiamentos imobiliários em operações com taxas reguladas fechou outubro de 2020 a 7,01% ao ano. Em outubro de 2016, os juros anuais chegaram a 10,3%.
Portanto, ao migrar seu financiamento para outro banco, você aproveita as taxas de juros cobradas atualmente, e não as do contrato original. Isso acontece porque você passará por uma nova análise de crédito e assinará um novo contrato.
Haverá custos adicionais com procedimentos cartoriais e as despesas com uma nova avaliação do valor do imóvel. Mas a economia com taxas de juros expressivamente mais baixas pode ser uma vantagem mesmo assim.
Seu banco não só é obrigado a permitir a migração como pode fazer uma proposta para você manter sua dívida com ele. Muitas instituições financeiras “cobrem” a oferta e aceitam renegociar o contrato para que o cliente não se vá.
4 formas de quitar um financiamento mais rápido
Existe como quitar seu financiamento mais rápido recorrendo a algumas estratégias. O uso do FGTS certamente é a principal delas, mas existem outras, confira:
FGTS
Pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), é possível recorrer ao FGTS para compor até 80% do valor de cada prestação por um período de 12 meses (que pode ser renovado a cada ano) ou então para quitar ou amortizar o saldo devedor (se você tiver com os pagamentos em dia).
As regras gerais para uso do FGTS em financiamentos imobiliários são as seguintes:
- Ter no mínimo três anos de trabalho com carteira assinada, consecutivos ou não
- Não ser proprietário nem usufrutuário, possuidor ou cessionário de um imóvel residencial urbano no seu município de residência ou no local em que você trabalha, incluindo municípios vizinhos ou da mesma região metropolitana
- O imóvel precisa ser financiado na cidade onde você mora ou trabalha, ou em municípios da mesma região metropolitana
- Comprar imóvel avaliado em até R$1,5 milhão
- O imóvel financiado deve ser urbano e residencial (em caso de imóvel misto, o FGTS só pode ser usado para a porção residencial) e ser usado para a moradia do comprador
- O imóvel deve ter condições de habitabilidade e estar matriculado em cartório de registro de imóveis
- O imóvel comprado não pode ter sido adquirido com recursos do FGTS há menos de 3 anos (contando a data do registro de aquisição na matrícula do imóvel)
Portabilidade
A portabilidade permite uma redução da incidência de juros sobre a operação. A quitação antecipada do financiamento imobiliário acaba sendo mais fácil com esse desconto. Pagando menos juros, o devedor pode guardar dinheiro com mais facilidade. Em alguns anos, quem sabe, isso permite a amortização de uma parte ou de todo o saldo devedor.
Planejamento e cortes de gastos
Se você quer se livrar da dívida do financiamento, uma alternativa é fazer um planejamento para conseguir juntar dinheiro e amortizar as prestações. Procure eliminar gastos supérfluos ou conseguir uma fonte de renda adicional. Vender um bem mais caro como um carro também é uma opção válida se esse for seu desejo.
Use o 13º para amortizar
Se tiver as contas em dia e sem dívidas, uma alternativa também é usar o seu 13º anual exclusivamente para quitar seu financiamento mais cedo. Já que o limite de endividamento é de 30% dos ganhos mensais, um salário inteiro cobriria três parcelas.
Nesse caso, tome cuidado: especialistas em finanças sempre recomendam que todos tenhamos uma reserva de emergência suficiente para o sustento por seis meses. Se quitar a dívida compromete sua reserva de emergência, tente juntar mais dinheiro para se livrar das parcelas.
