Muitas pessoas que estão ingressando no mundo dos fundos imobiliários ficam se perguntando como é a aparente falta de liquidez do mercado.
Especialmente as que já têm experiência em comprar ações, normalmente têm dúvidas sobre a dinâmica desse mercado.
E uma coisa é fato: os fundos imobiliários têm menos liquidez do que as ações de empresas. O que importa é saber se essa diferença na liquidez chega a prejudicar o investimento.
Presença dos FIIs em pregões
Algo importante a considerar é que boa parte dos FIIs listados em bolsa fica sem praticamente nenhuma negociação durante dias. Isso porque ninguém quis comprar a cota desse FII pelo preço que o outro investidor deseja vender, e vice-versa.
Por exemplo, se você tem uma casa avaliada em R$150 mil e quer vendê-la por R$200 mil, não vai querer vender por menos. Entretanto, as pessoas que querem comprar insistem em oferecer R$150 mil, dessa maneira não dá para fechar negócio.
Em suma, a casa fica encalhada na sua mão até que um comprador se disponha a pagar o valor que você está pedindo. Porém, se nenhuma das partes ceder, o negócio fica parado, assim como as cotas de alguns fundos imobiliários.
Tomando como base um período de 246 pregões (dias de negociação) analisados, apenas 48 FIIs tiveram negociação registrada. Esses, portanto, são fundos imobiliários com liquidez.
Contudo, o investidor iniciante deve ficar atento aos fundos com maior liquidez. Ou seja, com o maior número de negócios feitos no dia, para que seja possível se desfazer das cotas quando achar necessário.
Quantidade de negócios no mercado de fundos imobiliários
A quantidade de negócios diária no mercado de fundos imobiliários diz muito a respeito da liquidez de qualquer ativo. Se há bastante negociação, tem alta liquidez, se não, a liquidez é baixa.
O mercado de fundos imobiliários teve pouco mais de 3 milhões de negócios durante o período analisado. Isso dá um pouco mais de 12 mil negócios por dia, somando os negócios de todos os FIIs.
E apenas 9 FIIs somam de 50% dos negócios registrados no período. Apesar do mercado de fundos imobiliários ser bem menor que o de ações, não há com o que se preocupar quando falamos em investir em fundos com boa liquidez.
Como visto, existem fundos imobiliários com liquidez diária acima de R$ 1 milhão. E isso se faz suficiente para o investidor médio poder ficar tranquilo quanto à liquidação de seus ativos.
Maior quantidade de investidores na bolsa
Segundo dados da própria B3, se compararmos o número de investidores brasileiros nos fundos de investimentos imobiliários (FIIs), o número cresceu mais de 10x entre 2018 e 2022. Logo, com o aumento e maior atratividade dessa classe de ativos, há maior liquidez dos fundos e eles são mais negociados no mercado.
Em 2018, pouco mais de 100 mil pessoas físicas eram cotistas no mercado de fundos imobiliários e esse número já ultrapassa 1,5 milhões de cotistas. Dessa forma, os fundos imobiliários que já tinham uma liquidez elevada passaram a ser ainda mais líquidos e aqueles que tinham pouca liquidez passaram a ter mais.
No entanto, essa liquidez ainda é baixa comparada ao mercado de ações, já que ele possui uma quantidade de investidores bem maior. Sendo assim, como falado anteriormente, antes de investir em um fundo imobiliário, o investidor deve se atentar a liquidez dele. Bem como olhar qual o montante negociado daquele fundo por dia e sua presença em pregões.
Liquidez e diversificação comparada ao investimento em imóveis
Quando você está comprando cotas de FIIs, na verdade você está passando a ser sócio de determinados imóveis, sejam eles galpões, hospitais, universidades, shoppings, entre outros.
Dessa forma, se você fosse investir em imóveis, você precisaria de um montante bem mais elevado. Isso porque ficaria com boa parte ou a totalidade do seu dinheiro concentrada em apenas um imóvel. E, para vender o imóvel teria que achar um comprador e passar por um processo extremamente burocrático.
Com os FIIs, com um valor baixo, você consegue ter exposição a diversos imóveis e ainda receber dinheiro mensalmente do aluguel oriundo deles. Para se desfazer das cotas, basta vender no mercado.
Em 3 dias úteis o dinheiro já estará na sua conta e você pode utilizá-lo da maneira com que desejar. No entanto, isso pode ser ruim em momentos de crise ou queda desses ativos, pois, você pode tender a se desfazer deles.
Quando comparamos a liquidez e a diversificação dos FIIs com os imóveis, eles são um tipo de investimento bem melhor nesses dois aspectos. Porém, é importante lembrar que o preço varia todos os dias, se ele for negociado no pregão.
Em determinados momentos, principalmente para quem não está acostumado com a oscilação do mercado, os fundos podem chegar a cair 10% ou até bem mais que isso e, isso pode levar o investidor a vender suas cotas em momentos de baixa no mercado.
Por isso, ao negociar no mercado de fundos imobiliários, você deve pensar que eles são um investimento no longo prazo. Sendo assim, quanto maior o número de cotas que você tiver daquele determinado fundo, mais renda passiva você vai receber.