O Agronegócio brasileiro é um dos principais pilares da economia nacional, gerando empregos e representando parcela significativa do Produto Interno Bruto (PIB). Dentro desse setor, o mercado de terras — a compra e venda de imóveis rurais — tem atraído cada vez mais atenção de investidores nacionais e estrangeiros.
A diversidade de recursos naturais e a possibilidade de até três safras anuais tornam as propriedades brasileiras atrativas, com preços considerados competitivos em relação a países como Austrália, Argentina, África do Sul e Estados Unidos.
Tributação impacta transações de imóveis rurais
A venda de imóveis rurais no Brasil, no entanto, é complexa e pode sofrer forte impacto da carga tributária. O Imposto de Renda sobre o ganho de capital pode chegar a 22,5% para pessoas físicas e 34% para pessoas jurídicas. Além disso, outros tributos incidem sobre a operação, como o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), de competência municipal, que pode alcançar 3% do valor da transação.
Há ainda o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), aplicado em casos de herança ou doação, que em estados como Goiás e Mato Grosso pode chegar a 8% do valor de mercado do imóvel. Já o Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR) tem caráter fiscalizatório e monitora a regularidade do contribuinte.
Especialistas ressaltam que um planejamento tributário bem estruturado pode reduzir significativamente a carga fiscal, em alguns casos em até 90%, sempre respeitando a legislação vigente.
Requisitos legais para a venda de propriedades
A legislação brasileira exige uma série de documentos e procedimentos para que a transferência de imóveis rurais seja concluída. Entre eles está o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR), emitido pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA). Sem o documento, não é possível vender ou arrendar a propriedade.
Outro requisito é o georreferenciamento, obrigatório até novembro de 2025 para imóveis com área superior a 25 hectares, conforme a Lei nº 10.267/2001. A medida garante a precisão da localização da propriedade, evitando fraudes e conflitos fundiários. Sem o cumprimento dessa exigência, o cartório não pode registrar a transação, e o proprietário está sujeito a multas.
Propriedades em áreas de fronteira
Imóveis rurais localizados a até 150 quilômetros das fronteiras do Brasil precisam de ratificação específica que autoriza a compra e venda. O prazo para regularização foi prorrogado até 2030, dando mais tempo aos proprietários para adequação.
A aquisição de imóveis rurais por estrangeiros é limitada e requer autorização do estado em que a propriedade está situada. Essa medida busca proteger a soberania nacional e evitar a concentração de grandes áreas de terras em mãos estrangeiras sem controle governamental.
Documentação em dia é essencial
Manter toda a documentação em conformidade com a legislação é fundamental para evitar problemas com o fisco ou com as autoridades. Isso inclui georreferenciamento, certificação no INCRA e, quando aplicável, a ratificação de imóveis em áreas de fronteira.
O mercado de terras no Brasil permanece promissor, mas exige atenção às regras jurídicas e tributárias. Um planejamento tributário adequado pode reduzir custos e tornar a venda de imóveis rurais mais vantajosa para os proprietários.