O mercado de fundos imobiliários (FIIs) volta a ganhar destaque em 2025, impulsionado por um cenário de busca por rendimentos acima da renda fixa e pela valorização de segmentos específicos como logística, recebíveis e shoppings.
Este guia analisa as tendências do setor, destaca os fundos em alta e aponta fatores que os investidores devem observar antes de tomar decisões.
Contexto econômico que favorece os FIIs em 2025
A manutenção da taxa Selic em patamares elevados, combinada com sinais de desaceleração da economia, criou um ambiente de oportunidade para determinados fundos imobiliários.
De acordo com o IFIX, índice que mede o desempenho dos FIIs na B3, houve alta acumulada de 6,14% entre janeiro e março de 2025. O movimento reflete o maior apetite dos investidores por ativos que oferecem retorno acima da inflação e isenção de imposto de renda para pessoas físicas.
Segundo relatório da XP Investimentos:
“O mercado de FIIs, mesmo em um ambiente de Selic alta, mostra resiliência em setores como logística e recebíveis, onde a inflação e o CDI indexam os rendimentos.”
Setores de fundos imobiliários com melhor desempenho
FIIs de Recebíveis Imobiliários (Papel)
Fundos de papel, que investem majoritariamente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), se beneficiam diretamente do cenário de juros altos.
Os rendimentos são atualizados por indicadores como CDI e IPCA, gerando dividend yields elevados.
Dados da Genial Investimentos apontam que os principais FIIs de papel oferecem dividend yields anualizados entre 12% e 13% em 2025.
Exemplo em destaque:
- Kinea Securities (KNSC11): carteira diversificada de CRIs, rendimento médio de 12,8% ao ano.
FIIs de Logística
O setor de galpões logísticos mantém alta demanda devido à expansão do e-commerce e da modernização da cadeia de suprimentos.
Segundo a B3, a taxa de vacância média dos imóveis logísticos caiu para 8,3% no primeiro trimestre de 2025, o menor patamar desde 2018.
Exemplo em destaque:
- BTG Pactual Logística (BTLG11): fundo com 35 ativos, dividend yield de 9,86% anualizado.
FIIs de Lajes Corporativas
As lajes corporativas enfrentaram períodos difíceis em anos anteriores, mas mostram sinais de recuperação.
Com ativos sendo negociados abaixo do valor patrimonial, surgem oportunidades para investidores de longo prazo.
Segundo estudo da Suno Research:
“Fundos de lajes de alto padrão, em regiões centrais, tendem a se recuperar com a normalização da atividade econômica e novos contratos indexados à inflação.”
Exemplo em destaque:
- JS Real Estate Multigestão (JSRE11): fundo de lajes premium com desconto patrimonial de 42%.
FIIs de Shoppings
A recuperação do varejo físico e o aumento do consumo das famílias beneficiam os fundos imobiliários de shoppings.
De acordo com dados da Abrasce (Associação Brasileira de Shopping Centers), o fluxo de visitantes em shopping centers cresceu 7,5% no primeiro trimestre de 2025 em relação ao mesmo período do ano anterior.
Exemplo em destaque:
- XP Malls (XPML11): fundo com participação em 23 empreendimentos, dividend yield de 11,17%.
Como escolher fundos imobiliários em 2025: pontos de atenção
Antes de investir em FIIs, é importante avaliar:
- Vacância dos imóveis: baixa vacância indica maior geração de renda e menor risco.
- Perfil dos inquilinos: contratos com empresas sólidas oferecem maior segurança de fluxo de caixa.
- Índices de reajuste: fundos indexados ao IPCA ou CDI tendem a proteger melhor o investidor da inflação.
- Preço em relação ao valor patrimonial: fundos negociados com desconto podem oferecer margens de segurança maiores.
Gustavo Garlhado, estrategista da Modal, afirma:
“O investidor precisa observar com atenção a qualidade dos imóveis, a diversificação da carteira e o nível de endividamento dos fundos.”
Perspectivas para os fundos imobiliários em 2025
As projeções indicam que o mercado de FIIs deve continuar atrativo ao longo de 2025, especialmente nos segmentos de logística e recebíveis.
Mesmo com a expectativa de possível queda gradual da Selic no segundo semestre, os fundos tendem a seguir gerando rendimentos acima da média da renda fixa tradicional.
Segundo o Boletim Focus de abril de 2025, a inflação projetada para o ano é de 3,8%, enquanto os FIIs de papel e logística apresentam rendimentos superiores a 10% ao ano.
Perguntas Frequentes sobre Fundos Imobiliários em 2025
Quais tipos de fundos imobiliários tendem a se destacar em 2025?
FIIs de recebíveis (papel), logística e shoppings apresentam boas perspectivas para 2025, com rendimentos atrativos e potencial de valorização, segundo dados da XP Investimentos e InfoMoney.
Fundos imobiliários continuam vantajosos mesmo com a Selic alta?
Sim. Fundos de recebíveis, em especial, se beneficiam diretamente da alta da Selic, pois possuem suas carteiras atreladas a taxas como CDI e IPCA, garantindo rendimentos superiores à média da renda fixa tradicional.
O que considerar antes de investir em FIIs este ano?
É importante analisar a vacância dos imóveis, o perfil dos inquilinos, os índices de reajuste dos contratos e o desconto em relação ao valor patrimonial das cotas. A qualidade da gestão do fundo também é um fator decisivo.